在菲律宾，怎样判断一个地段是否值得投资？
时间：2021-03-23
香港著名的地产商人李嘉诚曾经说过这么一句话，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这已经是房地产行业内的一句“金科玉律”。
马尼拉与香港相同，用一词以蔽之，就是“地稀人广”。马尼拉的开发商，很少有如国内地产商一样，开发大型的社区类项目，就是因为马尼拉内部土地的稀缺。为了尽可能的提高收益，抵消核心地段土地购置成本，菲律宾的开发商通常会将项目建成独栋的高层公寓，通常在35-50层左右。多期或者多栋的项目，他们会建设成半包围的形状，以最大程度的提升土地的使用率。
好的地段是需要抢的，但是很多人作为首次接触地产行业的小白，不知道怎么去判断一个地段是否优秀，在此小路教大家几个判定方法，也是我们在考察项目的时候经常使用的手段。
一、周边楼盘的密集度以及开发商品质
好的地段必然是开发商的必争之地，因此在菲律宾，很容易就发生多家开发商在同一个区域集中开发楼盘的情况。不同开发商的楼盘可能只相隔50米甚至20米。如果有大量的顶级开发商聚集，那么通常可以判定这个地段非常优质。
同时，顶级的开发商会为自己的项目带来对应的配套设施，提升房产的溢价水平，而配套设施基本是面向区域内所有人开放使用的，因此很容易造成群聚的增值效应。以曼达卢勇-Boni轻轨站附近举例，从轻轨0米到1km区间内，汇聚了百年集团Ayala，菲律宾第一大开发商SMDC，前五开发商Robinsons land以及Mega world， 前十开发商DMCI等顶级开发商。像Robinsons以及SMDC就为各自的项目修建了一所商场。
二、交通
各位读者都是经历过国内交通发展的黄金时期的，以地铁，轻轨发展带来的房价增值是有目共睹的。在菲律宾，目前投入的轻轨路线非常少，分别是LRT-1,LRT-2以及MRT-3号线，所以选择这三条轻轨线路的沿线基本是没有问题的。如果实在买不到轻轨线旁边的高性价比楼盘，那么考察主干道附近的楼盘也是不错的选择。菲律宾长期以来的传统即是沿主干道规划新的轻轨线路，大型的商场和购物中心，医院。只要不是太偏僻的主干道，通常都会比非主干道区域繁华30%左右。
三、周边产业区域
我以国内的北京举例，互联网产业有中关村，上地，金融区有国贸，还有包括望京在内的几大白领聚集区。特别是针对外地来京打工的人群来说，近上班地点是他们的首选。因此其周边房屋的租金水平以及空置率都要远优于其他区域。在马尼拉，人们主要认识中有5大CBD，提的最多的是Makati CBD, BGC CBD 以及Ortigas CBD三大CBD，另外两个为湾区CBD以及奎松Cubao CBD。在CBD区域以及周边的房产需求率最高，流通速度也相对较快。
四、人流量以及“点灯率”
人流量是印证一个地区繁荣与否，需求量是否足够的硬性判断指标。而最佳的观测地点即是轻轨站，商场，以及饭店。人流量多的地方，通常人们的租住需求也更为旺盛。近CBD区域只要看清晨的轻轨站，人流量便一目了然。而商场以及饭店等作为人们生活的必须场所，其人流量具有普遍的判断意义。
再一个，小路以前经常会在晚上7-8点前往项目考察，通常这个时间段天色已黑，绝大多数人已经回到家中，其灯光即反映了整体的入住率，在没有向开发商要详细数据前，可以作为初步的判定依据，以保证客户后期的出租情况以及收益。
五、在菲律宾不要过度迷信学区房
在国内，学区房炒的天价，是因为其与重点学校的升学指标绑定。按片划分，不能跨区就读，成为人们选择学区房的理由，而在菲律宾，学区房固然是项目的加分项，因为学校通常不提供宿舍，学区房是有其租住需求的，但是因为与学籍不绑定，学区房也仅仅只能做一个加分项，而不能成为投资置业的决定性因素。重点还是要看其交通以及人流量。
