皓哥说海外｜疫情开放后，在日本开民宿，需要什么条件？
时间：2021-03-29
本期的#皓哥说海外#聚焦日本。如果你在投资日本的过程中遇到哪些问题，欢迎在评论区留言或私信后台，我会第一时间解答。下面进入解答时间。
来自山东的王先生：马上疫情要开放了，我想在日本开一个民宿，需要什么条件呢？
皓哥：1. 在日本做民宿需要取得许可。到当地区役所申请民宿牌照，东京的民宿有180天的运营限制，大阪是365天都可以运营，在每个不同的区也有不同的具体规定。需提前跟当地区役所确认民宿的经营条件。
2. 公寓是无法做民宿的，在日本只有一户建可以申请做民宿，房屋设施方面有规定。日本民宿法律规定必须是住宅，具备必须要使用的厨房、浴室、厕所、洗脸设备。此外，为了防止发生火灾和其他灾害，确保住宿者的安全，有义务设置紧急用照明器具，显示避难路径。以及防火消防设施。
3. 房屋面积方面有规定。因为房屋是用来经营民宿事业，为了确保住宿者的安全和卫生，房间的面积最好设定为住宿者人均3.3平米以上。
来自珠海的解女士：最近日元汇率跌了很多，对于日本房产投资是好时候吗？
皓哥：日元达到了这两年以来的最低汇率，又一次跌破6。本应该在2020年展开奥运及等待大阪世博展开的日本，因为疫情受到了影响。奥运延期，游客无法赴日旅游。想借着奥运盛世而买房的人也许都没有想到，日本的房价不但没有因为疫情而下跌，反而是涨了。根据日本不动产经济研究所2月24日的报告显示，2020年日本新建公寓平均售价较往年上涨了3.8%，达到4971万日元，连续4年创新高。
而这个时候日元的汇率下来了，可以说对想在日本投资房产的人来说很友善了。对于交易额高的人来说，这个时候换的日元越多，“赚”得就越多。可以用更少的人民币趁低买入，少花一部分钱来买到心仪的日本房产。
来自四川的林先生：日本房租大约多少钱呢？
一居室、两居室房租差别大吗？投资哪种更好呢？
皓哥：我们来看一下日本媒体公布的2020年12月时期一个人生活（单身者）的房租平均数据。一居室（比较普遍）的在日本全国平均房屋月租金为5万日元左右，根据地区不同具体情况也不同。
一居室的租赁房屋，5万607日元（约3350人民币）
二居室的租赁房屋，5万8062日元（约3469人民币）
三居室的租赁房屋，6万6052日元（约3947人民币）
再来看看日本不同地区一居室的平均月房租。东京都、大阪府等大城市以及周边县的房租行情很高，即便是一居室（单身生活）也会产生5至6万日元以上的房租。
东京都，6万9288日元（约4140人民币）
神奈川县，5万8543日元（约3498人民币）
大阪府，5万5578日元（约3321人民币）
埼玉县，5万3287日元（约3184人民币）
千叶县，5万3342日元（约3187人民币）
由此可见，小户型更受租客欢迎，两居室和三居室租金没有比一居室高出很多，所以从租金回报率来看，投资小户型回报率更高。
来自湖北的赵女士：我想在日本买套房子，平时出租，旅游的时候自己偶尔去住一下可以吗？
皓哥：和其他国家不一样，房屋一年中或许有几个月空置期可以用来自住，日本长租房一签合约通常就是两年期限，并不适用于旅游自住。一般来说，希望投资客们能够把投资和自住房产分开。投资型公寓只用于出租，如果想自住可以不考虑租金收益，找性价比高的公寓或者一户建都是不错的选择。
